はじめに
こんにちは、kanatoです。
2026年、私は大きな投資戦略の転換を実行しました。
ロボアドバイザーの積立（年間84万円）を停止し、その資金をJ-REITへ振り向けました。
これは単なる商品変更ではありません。資産配分の再設計です。
ロボアドは投資の入口として優秀なツールでした。しかし、投資フェーズが変わった今、より効率的な選択肢へ移行する時が来たのです。
この記事では、なぜロボアドをやめたのか、なぜJ-REITなのか、どのように積み立てるのか、を詳しく解説します。
この記事の結論（3分で読めるまとめ）
✔ ロボアド年84万円の積立を停止 → J-REITへ組み替え
✔ 手数料1%削減 = 20年で約200〜250万円の差
✔ J-REIT分配利回り4%（税引前） = 全資産の5%到達で年間インカム
✔ 不動産リスク資産全体で5% = 国内+先進国+新興国REITで分散
✔ クレカ積立で+1%還元 = 年間3,720円の確定リターン
✔ eMAXIS Slim 国内リートをマネックス・三菱UFJeスマート証券で積立（3月開始）
1. 1%の重みは、想像以上に重い
年率1%は「小さい」のか？
ロボアドの手数料は年率約1%。
一見小さく見えますが、市場リターンが5〜7%なら、実質リターンの15〜20%を手放していることになります。
20年運用すれば、差は数百万円規模になる可能性もあります。
これは投資判断というより、経営判断に近い。
実際のシミュレーション
ロボアド（手数料1%）:
- 年間84万円 × 20年 = 1,680万円（元本）
- 想定リターン: 年率5%
- 手数料負担: 約200〜250万円程度
インデックスファンド（手数料0.187%）:
- 年間84万円 × 20年 = 1,680万円（元本）
- 想定リターン: 年率5%
- 手数料負担: 約30〜40万円程度
差額: 約200〜250万円
複利効果を含めると、手数料1%の差は20年間で運用益を約20%押し下げる要因になります
市場はコントロールできない、コストはできる
これは投資判断というより、経営判断に近いものです。
自分の資産を一つの会社と考えたとき、年間約10万円（972万円×1%）のコストを削減できるなら、それは経営改善そのものです。
市場リターンはコントロールできません。
しかし、コストはコントロールできます。
だから止めました。
2. なぜJ-REITなのか
今回選んだのは国内REIT（J-REIT）。
理由は3つあります。
前提：すでに海外REITは保有している
なお、REIT投資自体は今回が初めてではありません。
SBI証券の特定口座では「eMAXIS Slim 先進国リートインデックス」「eMAXIS 新興国リートインデックス」を以前から積立しており、楽天証券でも先進国リートを保有しています。
今回の国内REIT追加は、不動産エクスポージャーをゼロから作るものではなく、既存の海外REITに「国内を加える」形での再設計です。
2025年の上昇局面について
なお、eMAXIS Slim 国内リートは2025年に入り上昇基調が続いています（1年リターン約+20%）。
ただし、2021年高値からは依然として完全回復には至っておらず、長期で見ればまだレンジ内の推移です。
私は**「上がったから買う」のではなく、ポートフォリオ設計上の役割として組み入れています。**
① 将来インカムへ「転換可能」
分配利回り約4%（税引前）。
全資産の5%に到達すれば（現在の資産規模で約500万円）、
- 年間: 約20万円（税引前）、約16万円（税引後）
- 月換算: 約1.3万円（税引後）
資産が生活費の一部を払ってくれる状態になります。
今は再投資で複利を効かせ、将来はインカムモードへ転換できる。
出口を想定した投資です。
② 株式とは異なる収益源
- 株式: 企業利益が源泉
- REIT: 賃料収入が源泉
完全に無相関ではないものの、収益の源泉が違います。
株式と異なる値動きをする補完資産として、ポートフォリオに厚みを出す役割です。
③ 金利正常化の両面性
現在は金利正常化局面。
一般的にはREIT逆風とされます。
しかし、
金利上昇 = 景気回復の裏返し
景気回復 = 賃料・稼働率改善の可能性
短期逆風、長期中立〜追い風。
短期追風：2025年の上昇
実際、2025年に入ってからJ-REITは上昇基調を見せています。
金利正常化への不安が一巡し、景気回復期待が優勢になってきた局面です。
さらに、ここ数年低迷してきたREITは悲観がある程度織り込まれている水準です。
長期積立としては悪くない位置と判断しました。
リスクも正直に
J-REITのリスクは理解しています：
短期リスク:
- 金利上昇局面では価格下落の可能性
借入コストの増加による収益圧迫、債券利回り上昇によるREITの相対的魅力の低下などが考えられますが、賃料上昇（インフレヘッジ）がそれを相殺する期待もあります。 - 現在も2021年高値から-20%程度の水準
長期リスク:
- 不動産市況の悪化
- 空室率の上昇
- 自然災害リスク
ただし、長期積立であればドルコスト平均法でリスク分散可能。
20年後のインカムゲインを狙う戦略なので、短期の価格変動は許容範囲です。
3. 不動産リスク資産は全体で5%
不動産リスク資産は、資産全体の5%を上限目標とします。
REIT全体の構成
その内訳は、
- 先進国REIT（投信）← 継続
- 新興国REIT（投信）← 継続
- 国内REIT（投信）← 今回追加
という地域分散構成です。
ソーシャルレンディングは別枠とし、純粋な市場連動型の不動産エクスポージャーとしてこの5%を管理します。
なぜ5%か
① インカム源として十分
- 500万円 × 4%（税引前） = 年間20万円
- 税引後でも年間16万円程度
- 月1.3万円の副収入は生活費の一部を賄える
② 価格変動リスクを抑えられる
- 全体の5%なら、REIT全体が-20%下落しても、ポートフォリオ全体への影響は-1%
- リスク管理の観点で適正
③ 株式の成長力を阻害しない
- 株式70〜80%の攻めの配分を維持
- REITで補完的な土台を作る
不動産資産で「準ディフェンシブ」の土台を作る。それ以上は攻めの領域です。
4. 商品選定：eMAXIS Slim 国内リートインデックス
アクティブファンドは選びません。
選んだのはeMAXIS Slim 国内リートインデックス。
選定理由
① 低コスト
- 信託報酬: 年率0.187%程度
- 業界最安水準
② 長期向き
- 東証REIT指数に連動
- 市場全体に分散投資
③ 判断を減らせる
- 個別REITを選ぶ必要がない
- リバランスも自動
投資で重要なのは、「賢い判断」より**「余計な判断を減らすこと」**。
戦略はシンプルなほど強い。
5. 確定リターン：クレカ積立で+1%還元
2026年の具体的な積立プラン
| 証券会社 | カード | 月額 | ポイント還元率 | 年間還元額 |
|---|---|---|---|---|
| マネックス証券 | マネックスカード | 1万円 | 1.1% | 1,320円 |
| 三菱UFJeスマート証券 | au PAYカード | 2万円 | 1.0% | 2,400円 |
| 合計 | – | 3万円 | – | 3,720円 |
年間積立額: 36万円
ポイント還元: 3,720円（実質+1.03%）
積立開始: 2026年3月から（すでに設定済み）
小さく見えるが、バカにできない
年間3,720円は小さく見えますが、約+1%の上乗せに相当します。
市場は読めません。
だが、還元は読めます。
コスト削減とポイント獲得は、確定リターン。
ここにブレはありません。
20年後のシミュレーション
年間36万円 × 20年:
- 元本: 720万円
- 想定評価額: 約1,000万円（年率5%想定）
- 年間分配金: 約40万円（税引前・4%想定）、約32万円（税引後）
- ポイント累計: 約7.4万円
6. 不動産リスク資産5%到達後の分岐
目標は「500万円」ではなく、**「全資産の5%」**です。
資産が増えれば、REITの目標額も連動して増えます。
3つのシナリオ
シナリオ1: 定年間近
- インカムモードへ転換
- 分配金を生活費に充てる
- 再投資は停止
シナリオ2: まだ拡大期
- 再投資を継続
- 複利効果を最大化
- インカムは将来のために
シナリオ3: 全体バランス調整
- REITが5%を超えたらリバランス
- 他の資産クラスへ振り向ける
- 柔軟に対応
ETFへの転換可能性
将来的には、REIT部分を分配金が直接入るETFへ切り替える可能性もあります。
現在は投資信託で再投資フェーズですが、人生のステージによってはインカム受取型へ移行する選択肢もあります。
用途は固定していません。
再投資か、生活費補填か、精神的余裕か。
REITは「今の収入」ではなく、「将来の選択肢」を作る資産と位置づけています。
静的ではなく、動的。
戦略は「状況適応型」です。
7. ロボアドからJ-REITへの移行スケジュール
2026年の実行計画
1〜2月:
- ロボアド7社の積立をすべて停止
- マネックス証券でeMAXIS Slim 国内リート積立設定（月1万円）
- 三菱UFJeスマート証券でeMAXIS Slim 国内リート積立設定（月2万円）
3月〜12月:
- 月3万円の積立を実行（すでに設定済み）
- 分配金は自動再投資に設定
年間:
- 積立総額: 30万円（3月〜12月の10ヶ月間）
- 2027年以降: 年間36万円
- ポイント還元: 年間3,720円
既存ロボアド資産の扱い
約972万円の既存ロボアド資産は、当面保有を継続します。
理由:
- すでに+50%以上の含み益がある銘柄も多い
- 売却すると税金が発生
- 自動運用のメリットを享受
今後の市況を見ながら、徐々に取り崩しも検討します。
まとめ
今回のロボアドからJ-REITへの組み替えは、単なる商品変更ではなく、資産配分の再設計です。
5つの同時達成
- 手数料削減: 年率1% → 0.187%（20年で約200〜250万円の差）
- インカム準備: 分配利回り4%（税引前）で将来の生活費を準備
- 不動産レイヤー構築: 国内+先進国+新興国REITで地域分散、全体で5%
- ポイント最大化: クレカ積立で年間3,720円の確定リターン
- リスク分散: 株式とは異なる収益源（賃料収入）で補完
投資哲学
- 市場リターンはコントロールできない
- しかし、コストとポイントはコントロールできる
- 確定リターンを積み上げることが、長期投資の基本
これはリスク回避ではなく、戦略的な再設計です。
ロボアドをやめた = リスクを取らなくなった、ではありません。
不動産レイヤーを戦略的に再設計し、より効率的にリスクを取る形に移行しただけです。
地味ですが、10年後、20年後に効いてきます。
短期の値動きではなく、将来の選択肢を増やす投資です。
おわりに
ロボアドは「卒業」であって「失敗」ではない
ロボアドを否定しているわけではありません。
投資を始めたばかりの頃、ロボアドは私にとって最適な選択でした。自動リバランス、お任せ運用、心理的安心感。年率1%の手数料を払う価値がありました。
しかし、今は違います。
- 投資信託の知識が身についた
- 新NISAが始まり、より効率的な選択肢が増えた
- ポートフォリオ全体を俯瞰できるようになった
つまり、投資フェーズが変わったのです。
ロボアドは「投資の入口」として優秀なツールです。そこで経験を積み、知識をつけ、次のステージへ進む。これは自然な流れだと思います。
J-REITは「スパイス」
J-REITはポートフォリオの主役ではありません。
株式70〜80%という攻めの資産配分の中で、5%だけREITを組み入れる。これは「守りの土台」を作る戦略です。
攻めだけでは不安定。守りだけでは伸びない。
バランスを取りながら、着実に資産を積み上げていく。
これが私の**「バランス・アクティブ戦略」**です。
10年後の自分へ
この記事を10年後に読み返したとき、
「あの時、手数料を削減してよかった」
「あの時、インカムの種を蒔いておいてよかった」
と思える投資判断だと信じています。
私は「増やすこと」よりも「仕組みを作ること」を重視しています。
仕組みがあれば、感情に左右されず資産は自然と積み上がるからです。
- クレカ積立: 毎月自動で投資される
- 分配金再投資: 複利効果で雪だるま式に増える
- ポイント還元: 投資するだけで自動的にポイントが貯まる
この「自動化された仕組み」こそが、長期投資で成功する秘訣だと確信しています。
それでは、良い資産構築ライフを！
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