はじめに
皆さん、こんにちは。資産構築研究所の理事長、kanatoです。
先日、AGクラウドファンディングで募集された「不動産担保ローンファンド#165（一棟ビル@港区虎ノ門）」に10万円を投資し、無事に振り込みも完了しました。予定利回り10.0%、運用期間18ヶ月、募集金額20億円という非常に目立つ大型案件ですが、高い利回りには必ずそれ相応の理由が存在します。
今回は投資家向けの限定公開資料を精査し、この案件の資料から確認できる事実を整理し、なぜあえて「10万円」という少額に設定して資金を配置したのか。当研究所の所長であるフクロウ博士と共に、事実に基づいた戦略をご紹介します。
1. 実態は単純な担保融資ではなく「開発案件」
限定公開資料を読み解くと、この案件は既存の建物を担保にして単にお金を貸すだけの単純な構造ではないことがわかります。現在の昭和55年築の5階建てビルを解体し、新たに10階建てビルを建設する計画（2027年6月竣工予定）となっており、実態は不動産の「開発（デベロップメント）案件」としての性質を強く持っています。
ホー、理事長。これは資材高騰や工期遅延といった「開発リスク」を伴うプロジェクトですな。10.0%という高い利回りは、この不確実性に対するプレミアムであるという事実を示していますぞ。
2. 出口戦略のハードルと連帯保証の規模
今回の募集総額は20億円という非常に巨大な規模です。その返済原資（出口）は、無事に竣工した新築建物の売却益、または金融機関からの借換えに依存しています。つまり、計画通りに建設が進み、かつ買い手や借り換え先が見つかるという複数の条件が揃って初めて、出資金が戻ってくる仕組みであることが資料から確認できます。
仮に開発が頓挫した場合、売却も借換えも難しくなる可能性があります。また、連帯保証人である企業の純資産は約6億円という事実があります。20億円のファンド規模に対して、万が一の際の補填能力としては心許ない面があることは、客観的な事実として知っておくべきですな。
3. リスクを飼い慣らす「10万円」のスパイス戦略
このように複数のリスク要因が重なる案件に対し、私はあえて「投資額を10万円に限定する」というアプローチをとりました。これは、万が一の事態が発生した際の最大損失額の上限を10万円に設定し、ポートフォリオ全体への影響を最小限に抑えるためです。18ヶ月という長い資金拘束も、生活に影響のない金額であれば日々の不安材料にはなりません。
なお、本案件にはVプリカ付与のキャンペーンがありますが、条件を確認すると付与対象は「20万円以上」の投資からとなっています。つまり、今回の私の10万円という投資ではキャンペーンの対象外です。追加で10万円を投じれば1,000円分（利回り換算で0.5%）が得られますが、そのわずかなリターンを追って、自身で定めたリスク許容度を超えることは適切ではないと判断し、当初の決定通り10万円の配置を貫きました。
ここが最も重要なポイントですぞ。キャンペーンの条件（20万円）に釣られて、ご自身で設定した許容リスク（10万円）を超えた資金を投じない。この規律を守り抜き、リスクを少額でコントロールして果実だけを狙う。これぞまさに、感情に流されない『攻めのスパイス戦略』の極意ですな。
（見逃していただけとは言いにくい・・・。）
おわりに
利回り10.0%という数字は非常に魅力的ですが、その背景には開発リスクや出口戦略の不確実性といった、資料から読み取れる事実が存在していました。
投資において大切なのは、リスクを完全に避けることではなく、事実を把握した上で、自身の許容できる範囲で適切に付き合うことだと考えています。目先のキャンペーン等に惑わされず、規律を守って配置した今回の10万円が、18ヶ月後にどのような結果を迎えるのか。当研究所でも引き続き淡々と記録し、レポートしていきたいと思います。
それでは、良い資産構築ライフを！
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